开云 2025年报揭秘: 港资营业地产三强若何“因时而变”终了扭亏为盈?

发布日期：2026-04-09 11:47 点击次数：114

主编：曹婕撰文&剪辑：李敏

一年一度财报季，各上市营业地产企业2025年得益单已尽数表现，铱星云商的商企财报盘货系列推文也如约而至。本文要点饶恕三家港资公司：恒隆地产、香港置地、太古地产。

有目共睹的是，近些年的营业地产调治趋势仍在捏续，连一向肃穆的老牌港企也未能十足避免。恒隆地产、太古地产的租赁收入和谋划利润阅历了2024年度、2025年中期的贯串下降；香港置地2023年、2024年股东应占亏蚀分别为5.82亿好意思元、13.85好意思元。

但正所谓“困境中方显真身手”，这些企业莫得任由毛病延续，而是依据本人上风相时而变，最终在2025年“重拾升势”。

一向驻足重钞票、擅长单打的恒隆地产于2025年一边对在营市集自便焕新调改，一边推出「恒隆V.3」策略，接踵与内地民企、场地国资互助，缠绵作念“轻钞票生意”。

多与内资房企互助、以高端营业运营和体验式更始见长的香港置地趁势作念起减法：2024年10月书记退出建售物业（Build-to-Sell），转而专注于高端概括商用物业。自便升级的置地广场市集销售额2025年同比栽植达13%。

而太古地产比年捏续鼓动1000港元投资计算，尤其在中国内地，截止2026年3月6日，其500亿港元投资计算已完成460元。三亚太古里、上海前滩太古里二期、上海张园等多个技俩将于本年亮相。此外，太古地产持续进行营业升级，如三里屯太古里南区和北离别别向糊口面目地标和浪掷前锋田主义定位镇静，上海兴业太古汇与LVMH集团互助打造路易威登「路易號」，并接踵引入系列新想法店及旗舰店。

以下，就让咱们一一揭晓这三家港资企业的2025年纪迹及畴昔计算。

（以企业2025年财报发布日历先后为划定）

恒隆地产

8座在营市集销售额高涨，「轻重并举」重仓沪锡杭

恒隆地产于1月30日公布其2025年度事迹。数据知道，2025年，恒隆地产录得总收入99.50亿港元，同比着落11.49%；合座营业溢利为65.27亿港元，同比上升1.12%。其中，物业房钱为93.89亿港元，同比下降1.32%，房钱营业溢利为66.63亿港元，同比着落1.48%。栈房总收入为2.97亿港元，同比增长57.14%。物业销售收入为2.64亿港元，同比着落82.83%。

投资物业运营：

内地10座在营市集8座销售额高涨，上海港汇恒隆涨幅达20%

中国内地租赁物业运营

分地区来看，2025年，恒隆地产内地物业房钱为64.14亿港元，同比着落1%。

其中，市集组合合座房钱为东说念主民币48.71亿元，同比增多1%，佃户销售额以东说念主民币计值同比上升4%。截止2025年底，市集结座租借率因佃户组合捏续优化微升2个百分点至96%。

恒隆地产默示，由于上海等主要城市办公楼租赁市场供应弥散和需求下滑，导致空置率上升和房钱下调。其办公楼组合收入按东说念主民币计值为10.05亿元，较客岁着落8%，年末合座租借率亦下降4个百分点至79%。

香港租赁物业运营

财报知道，恒隆地产香港在营物业房钱收入为29.75亿港元，同比着落2%。营业溢利为23.08亿港元，同比则着落3%。租赁角落利润率为78%。

其中，香港零卖物业组合收入为17.42亿港元，同比着落4%。年末合座租借率约95%。

恒隆地产指出，由于房钱下斡旋部分主要佃户租约重组，位于主要营业及旅游区组合零卖物业收入着落5%，年末租借率跌至94%。社区购物市集组合合座收入按年减少3%。年末租借率为约96%，与上年大约捏平。

香港办公楼方面，收入为10.04亿港元，同比着落1%。年末租借率看护于90%，同比栽植2个百分点。

开发中的投资物业进展：

杭州恒隆广场4.28试营业，「恒隆V.3」技俩备受期待

2025年起，恒隆地产推出「恒隆V.3」策略——聚焦于中枢城市，透过审慎甄选的策略性投资，进一步栽植既有钞票的永远价值。由此，恒隆地产的投资物业开发分为了重钞票和轻钞票两个板块和会发展。

一方面，恒隆地产正在开发中的重钞票投资物业包括杭州恒隆广场、上海恒隆广场（扩建部分）、无锡恒隆广场第二期发展技俩及沈阳市府恒隆广场余下的概括发展技俩。

恒隆地产近日书记杭州恒隆广场将于2026年4月28日试营业

另一方面，行为以恒隆地产在内地现存重钞票物业基础上的轻钞票业务线，「恒隆V.3」聚焦于扩大现存钞票效益，缩短本钱需求，同期响应政府策略。「恒隆V.3」策略技俩包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆广场扩展技俩（延安路546号杭州百货大楼）、无锡恒隆广场扩展技俩（前身为无锡新寰宇百货），以及上海南京西路1038号营业营运技俩（前梅龙镇广场）。

杭州恒隆扩展技俩

以上技俩的发展计算如下表所示。

香港置地

4座在营市集销售额上升，今明两年拟开5座市集

3月5日，香港置地发布2025年纪迹公告。财务纲领知道，2025年，集团累计本钱回收达36亿好意思元，达2027年接洽（本钱回收40亿好意思元）的90%；股东应占基础利润4.58亿好意思元（仅包括优质投资物业），同比减少8%；经调治开脱现款流为8.1亿好意思元，同比基本捏平；股东应占利润12.63亿好意思元（2024年为亏蚀13.85亿好意思元），同比扭亏；截止2025年12月31日，集团净债务为35.77亿好意思元，同比大降30%。

财报还知道了一系列高档束缚层的东说念主事变动，其中包括关仕荣（Stuart Grant）于5月辞任董事会及审核委员会职务，转任香港置地上海西岸中环现实董事兼行政总裁。Stuart曾在黑石集团担任亚洲房地产业务高档董事总司理达18年，具备丰富教学。

值得一提的是，香港置地还缔造了首个私东说念主房地产基金——新加坡中央私东说念主房地产基金（'SCPREF'），该基金专注于新加坡的超优质、绿色认证钞票，将本钱成立与脱碳旅途和长久现款流连结合。云尔知道，SCPREF束缚钞票边界达64亿好意思元，卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）和APG钞票束缚公司（APG Asset Management）为首创投资者。SCPREF的种子钞票包括莱佛士船埠一号（One Raffles Quay）、滨海湾金融中心1座和2座、OneRaffles Link及亚洲广场1座的职权，灵验可出租净面积约为24.15万平时米（260万平时英尺）。行为SCPREF的束缚东说念主，集团拟寻求优质营业物业的增长契机，要点聚焦滨海湾和乌节路地区。

投资物业运营：

中国内地及澳门孝敬较低

香港孝敬减少

分地区来看，集团在香港的中環写字楼物业查询量显赫增多。按已原意租赁预备，出租率达94%，同比升1.1个百分点。不外，年内平均房钱下降7%至每月每平时英尺94港元。截止2025年底，写字楼物业组合的加权平均租约期满期保捏在3.6年。

置地广场零卖物业组合展现韧性，尽管年内越过1/3的可出租空间正在阅历翻新，但其收入孝敬仅较上一年度仅下降8%。2025年合座主顾消耗较上一年度轻细下降，但仍为昔日十年第四高。超高净值客户群消耗同比增长8%，四家新旗舰店2025年12月份销售额同比增71%。2025年11-12月，该市集结座佃户销售额同比增13%。由于或然房钱复归及多项新长久租约于年内收效，2025年平均房钱上升12%至每月每平时英尺236港元（约合2540港元/月/平时米）。撇除正在阅历翻新空间的影响，置地广场出租率接近100%。

置地中環2025年营运进展

新加坡孝敬增多

香港置地新加坡写字楼物业组合年内进展肃穆，截止2025年底，该集团写字楼物业组合按已原意租赁预备的出租率为97.3%。2025年平均房钱增至每月每平时英尺11.5新元，而2024年为11.1新加坡元。

跟着SCPREF的缔造，该集团在新加坡物业组合的经济职权于2026年2月发生变化。MBFC Tower 3以高于其公允市场价值的价钱出售于SCPREF，所得款项净额7亿好意思元已于2025年12月31日收到。香港置地现捏有SCPREF约50%的投资，开云app并将以基金束缚东说念主身份赚取束缚费。

中国内地及澳门孝敬较低

2025年度的孝敬较低，主要由于预期从2027年起推出的多个中国内地储备技俩产生了开业前成本，以及澳门因正在进行的翻新工程和计算中的佃户调治导致房钱缩短。

在事迹简报中，香港置地要点列出了截止2025年12月31日，旗下内地在营零卖物业的出租率及佃户销售额变化情况：

主要投资技俩进展：

内地零卖市集在营7座，6个储备技俩开发中

在香港市场，"Tomorrow's CENTRAL"转变置地广场的技俩获得内容性进展。继2024年苏富比旗舰零卖空间开业后，十个旗舰品牌之家（Maisons）中的2家于2025年底开业，包括全新三层Prada旗舰店和双层Saint Laurent旗舰店，其中，Prada旗舰店占地约14，000平时英尺，亦然该品牌在亚太地区最大的杰作店。转变技俩完成后，置地广场将设有10个寰宇级的多层品牌之家（Maison）目的地、越过200家零卖店和约100个餐饮想法店。

置地广场，图源/香港置地官网

集团在上海的旗舰开发技俩西岸中環于2025年亦达到多个症结里程碑。技俩二期总建筑面积为168，000平时米，包括四座甲级写字楼、租赁公寓及零卖空间。写字楼部分总建筑面积为78，000平时米，已一说念租借，主要佃户包括阿迪达斯（Adidas）和露露乐蒙（lululemon）。二期以lifestyle为主的零卖部分预租率已越过75%（提供越过70个设想师及糊口前锋品牌），当今佃户正在装修，展望自2026年5月起开业，2026年第三季度全面开业。

苏州中環零卖空间可出租面积约67，000平时米，将由各人最大挥霍牌行为主力店，截止2025年底预租率已超50%；除零卖部分外，技俩还包括可俯视金鸡湖，领有140间客房的文采东方栈房。苏州中環展望于2027年4月开业。

以零卖为主导的概括用途技俩重庆中環万象城亦稳步鼓动，计算于2027年开业。

重庆中環万象城

截止2025年年底，香港置地在中国内地共有13个含零卖投资物业，其中7个在营，余下的6个技俩进展情况如下表所示：

太古地产

内地市集销售额合座提7%，6座筹备中技俩年内亮相

太古地产于3月12日发布2025年纪迹讲述。2025年，太古地产收入160.41亿港元，同比增长11%。其中，物业投资收入（办公楼、零卖物业、租赁住宅、屋苑束缚费）130.14亿港元，同比减少3.26%；物业买卖收入21.10亿港元，同比猛增2297.73%；栈房收入9.17亿港元，同比增长3.27%。

公司股东应占基本溢利86.20亿港元，同比栽植27%，其中，物业投资基本溢利67.95亿港元，同比下降1.52%；出售钞票基本溢利23.6亿港元，同比高涨716.61%。上升主要来自2025年内出售好意思国迈阿密Brickell City Centre购物中心过火泊车位和某些分享症结，以及两块毗邻地盘的职权，以及出售香港一个工业技俩和港岛东中心43楼所产生的收益。部分收益被出售Brickell City Centre购物中心后房钱收入减少、香港的办公楼组合房钱收入减少及多个住宅买卖技俩的销售和市场膨胀用度增多而抵销。

行政总裁彭国邦在讲述中指出，太古地产在中国内地的零卖物业组合进展坚稳，应占零卖销售额增长7%，进展不但优于市场，亦较2019年（疫情前）同期朝上65%（不包括汽车销售额）。

投资物业运营：

香港内地市集销售额均上升

截止2025年12月31日，太古地产应占物业组合的总楼面面积约356.75万平时米（约3840万平时英尺）。其中约有311.23万平时米（约3350万平时英尺）是投资物业及栈房，包括已落成投资物业及栈房约221.1万平时米（约2380万平时英尺），及发展中或捏作畴昔发展的投资物业约90.12万平时米（约970万平时英尺）。

分地区来看，太古地产在香港的应占投资物业及栈房组合约132.85万平米（约1430万平时英尺），主要包括甲级办公楼、零卖物业、栈房、做事式住宅过火他崇高住宅物业。太古地产在北京、广州、成王人、上海、西安及三亚的优厚地段捏有11个大型营业发展技俩的职权。该等发展技俩一说念落成后，展望将提供应占总楼面面积约178.37万平时米（约1920万平时英尺），其中98.48万平时米（约1060万平时英尺）已落成。而太古地产在其他地区的投资物业组合原包括好意思国迈阿密Brickell City Centre技俩的购物中心及泊车位，该物业已于2025年6月出售予Simon Property Group，代价为5.487亿好意思元。

香港投资物业运营：办公楼着落4%，零卖物业销售额上升出租率100%

按100%为基准计，香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为92.9万平时米（1000万平时英尺）。2025年，香港办公楼物业的应占房钱收入总数为51.62亿港元，其中太古地产职权房钱收入总数为48.85亿港元，同比着落4%。香港办公楼物业组合的概括租用率为89%；不计入太古坊二座和太古广场六座等最新落成的办公楼，余下办公楼物业组合租用率为91%，其中太古广场场一座、二座及三座办公楼的租用率达96%。

按100%为基准计，香港已落成的零卖物业组合总楼面面积合共为29.73万平时米（320万平时英尺）。2025年，香港零卖物业的应占房钱收入总数为25.49亿港元，与客岁大约捏平，其中太古地产职权房钱收入总数为23.55亿港元，相似与2024年捏平。具体来看，年内，太古广场购物市集、太古城中心和东荟城名店仓的零卖销售额分别上升6%、3%及2%，而2025年香港市场合座临时估量零卖销售额上升1%。年内旗下市集租用率约100%。

内地投资物业运营：在营市集销售额同比栽植7%

中国内地物业组合楼面面积合共为285万平时米（3080万平时英尺，其中太古地产应占职权为1920万平时英尺）。已落成物业共133.78万平时米（1440万平时英尺），152.36万平时米（1640万平时英尺）正在发展中。2025年，中国内地投资物业的应占房钱收入总数为62.53亿港元，其中太古地产的职权房钱收入约为50.32亿港元，同比上升3%，反馈各营运城市的购物市集佃户组合优化。

零卖物业方面，中国内地已落成的零卖物业组合总楼面面积合共为830万平时英尺，其中太古地产应占职权为59.46万平时米（640万平时英尺）。2025年，中国内地零卖物业的应占房钱收入总数53.53亿港元，同比上升2%。其中太古地产职权房钱收入总数46.28亿港元。

2025年，尽管部分市集受升级工程影响，太古地产在营市集结座东说念主流及零卖销售额仍捏续栽植。2025年，太古地产在中国内地市集的应占零卖销售额（不包括汽车零卖商的销售）上升7%，进展优于市场平均，并较2019年同期（疫情前）朝上65%；北京三里屯太古里、北京颐堤港、成王人太古里、广州太古滙、上海兴业太古滙及上海前滩太古里的零卖销售额分别上升11%、3%、7%、2%、50%及7%；与2019年比较，三里屯太古里、成王人太古里、太古滙、兴业太古滙及颐堤港的零卖销售额分别上升12%、32%、70%、27%及1%。

办公楼方面，中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为39.02万平时米（420万平时呎），其中太古地产应占职权为26.94万平时米（290万平时英尺）。2025年，中国内地办公楼物业的应占房钱收入总数8.18亿港元，同比着落8%。其中太古地产的职权房钱收入总数3.63亿港元，同比着落4%。

1000亿港元投资计算：

中国内地投资完成率92%

太古地产于2022年3月书记，计算在畴昔十年投资1000亿港元在香港和中国内地发展一系列技俩，同期在不同地区（包括东南亚）开展一系列住宅买卖技俩。接洽投放300亿港元在香港、500亿港元在中国内地以及200亿港元于住宅买卖技俩（包括东南亚）。

截止2026年3月6日，已原意投放的投资计算总数约为670亿港元（香港110亿港元、中国内地460亿港元和住宅物业买卖技俩100亿港元）。已落实的要点技俩包括香港海德园、皇后大路东269号、英皇说念983-987A号和滨海街16-94号及曼谷的Upper House Residences Bangkok及The Wireless Residences by Upper House（前称「无线电路技俩」）、西安太古里概括体、三亚太古里（暂命名）、上海陆家嘴太古源及前滩概括发展技俩、广州聚龙湾太古里、广州太古汇第三期（前称「河汉路387号」），以及位于香港船厂里8号及英皇说念1067号作办公楼过火他营业用途的技俩。尚未落实的技俩包括更多位于中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内）以零卖为主导的概括发展技俩，接洽使中国内地的总楼面面积增多一倍；同期进一步膨胀香港的太古广场和太古坊，以及更多在香港、中国内地、迈阿密和东南亚的住宅物业买卖技俩。

发展中的投资物业进展：

10座技俩中过半数拟本年亮相

太古地产在财报平分别给出了依托在营技俩的投资物业程度和全新投资物业进展情况，本文一并整理如下：